ДОМЕН и САЙТ в продаже

Почему цены на недвижимость в Греции будут расти?

dom4 Зарубежная недвижимость

Греция — один из последних рынков недвижимости в Европе, где пока продолжается денежная «засуха» и рынок с 2008 года ещё не начал расти. Цены на недвижимость в Афинах на 42 % ниже докризисного уровня.

Изменение цен на недвижимость в Европе

Сегодня квадратный метр в Греции стоит в несколько раз дешевле, чем у большинства стран-соседей: по данным Statista, в полтора раза дешевле, чем в Испании и Германии, в два — чем в Нидерландах и Швеции и почти в три — чем в Италии и Австрии.

Возникает логичный вопрос: почему? Как формируются цены на недвижимость?

Цены на недвижимость в Греции и Европе

Спрос

Мировой финансовый кризис, начавшийся в 2008 году, и внутренние проблемы Греции, связанные с дефицитом государственного бюджета и выплатой внешнего долга, превысившего 145 % от ВВП к 2010 году, вылились в экономический коллапс в масштабах страны. Более того, фундамент этих проблем был заложен задолго до того, как экономика Греции вступила в острую фазу рецессии в 2010 году. Правительство искажало собственную экономическую статистику, чтобы скрыть реальный дефицит бюджета, публикуя «приемлемые» данные о дефиците порядка 3 % от ВВП. Это позволяло Греции вести политику активных заимствований, с помощью которых покрывался реальный разрыв в бюджете. Последствия стали драйверами резкого падения цен на недвижимость и привели к «схлопыванию» рынка недвижимости.

1. Падение реальных доходов

Кризис ударил по всем отраслям экономики, началась череда банкротств предприятий и увольнений. Если в 2008 году уровень безработицы в Греции составлял всего 7,6 %, то к 2013 он вырос до 27,8 %. Согласно данным Statista, средний уровень дохода в Греции достиг дна в 2013 году, с 2009 упав на 22 % до 17,4 тыс. евро в год.

Проблемы, связанные с выплатой государственного долга, вынудили правительство сократить государственные программы поддержки, субсидии, зарплаты бюджетникам. по информации Greekreporter, количество занятых в государственном секторе сократилось с 936 тыс. в 2011 году до 567 тыс. в 2016.

2. Проблемы в сфере кредитования

Обострение ситуации на мировых рынках капитала вынудило инвесторов вести более сдержанную политику даже в отношении крупных институциональных заемщиков, таких как правительства других стран. на фоне разразившегося скандала с фальсификацией государственной статистики у инвесторов появились ещё более серьезные опасения по поводу возможности Греции выполнять свои обязательства. Подобная переоценка рисков привела к распродаже греческих долговых ценных бумаг, взвинтив их доходность почти до 40 % в 2012 году.

Негативное развитие ситуации с государственным долгом быстро отразилось на ликвидности на греческих рынках. Распродажи коснулись сектора греческих корпоративных облигаций, взвинтив их доходность и повысив в разы стоимость кредитования бизнеса. Кратное увеличение процентных ставок в корпоративном секторе сделало розничное и ипотечное кредитование менее доступным — в результате, покупать недвижимость стали меньше.

3. Рост налогов

Чтобы сократить дефицит бюджета, правительство было вынуждено повысить большинство налогов. В результате, располагаемые доходы населения сократились ещё больше. Если в 2006 году налоги в суммарном доходе индивида в Греции составляли порядка 27 %, то к 2014 году эта цифра достигла значения 34 %, что негативно отразилось на покупательной способности населения.

Параллельно выросли налоги на недвижимость, в том числе налоги для нерезидентов были повышены практически в три раза.

Объем налоговых сборов в Греции

4. Эмиграция

По сообщениям греческих СМИ, начиная с 2007 года более 5 % коренного населения Греции (около 500 тыс. человек) покинуло страну в поисках лучшей жизни, что также ослабило внутренний спрос на жилую недвижимость.

Совокупность этих факторов обусловила резкое падение спроса, как результат — сократились и количество, и объёмы сделок на рынке. Так, по данным PwC, количество сделок с недвижимостью в Греции в расчёте на 1 тыс. объектов с 2008 по 2014 годы уменьшилось на 72 %, а объ
ём одной сделки упал с 158 тыс. до 45 тыс. евро.

Сделки с недвижимостью в Греции

Предложение

1. Переизбыток жилья

Рынок недвижимости Греции пережил «бум» в начале 2000-х: подогреваемый ростом ипотечного кредитования, он стал одним из основных секторов для инвестиций.

В период с 2002 по 2007 годы объём доступного жилья на рынке рос примерно на 1,5% в год. Даже после 2008 года, когда темпы строительства замедлились, на рынке продолжали запускаться новые строительные проекты.

Сегодня в Греции около 6,4 млн жилых объектов, это примерно 71 единица жилья на 100 человек или 1,7 — на семью. Для ЕС этот показатель ниже: по данным за 2014 год, на 100 европейских жителей приходилось 60 объектов недвижимости.

2. Реализация залоговой недвижимости

Сложившаяся экономическая ситуация привела к тому, что люди оказались неспособны возвращать полученные раньше кредиты. Доля необслуживаемых займов достигла критической отметки в 51 % в 2015 году.

В ряде случаев, когда люди или компании были неспособны обслуживать ипотечные кредиты, следовала процедура банкротства с последующей реализацией залогового имущества. Это привело к тому, что количество продаваемых объектов на рынке выросло ещё сильнее. Поскольку многие банки и финансовые организации стремятся к скорейшему избавлению от непрофильных активов, они зачастую выставляют объекты по цене «ниже рынка», что в тот момент лишь усугубило падение цен.

Почему ситуация должна исправиться

  • Начиная с 2010 года правительство Греции принимает множество мер по сокращению государственного долга и дефицита бюджета. Они уже принесли первые результаты: к концу 2017 специалисты МВФ прогнозируют рост греческого ВВП на 1,8 %, а в 2018 году он составит порядка 2,6 %.
  • Сильное падение стоимости греческих активов (вкупе со снижением социальной напряженности) делает их вновь привлекательными для зарубежных инвесторов. Согласно пресс-релизу министерства экономики Греции, в 2017 году ожидается рост объёма прямых иностранных инвестиций до 4 млрд евро — это на 42 % больше, чем в 2016.
  • Меры жёсткой экономии, принятые греческим правительством, хотя и усугубили снижение спроса в разгар кризиса несколько лет назад, сегодня принесли дивиденды в виде профицита государственного бюджета. Параллельное развитие программ приватизации позволило не только получить дополнительные доходы, но и привлекло крупных зарубежных инвесторов к участию в развитии транспортной и энергетической инфраструктуры Греции: например, китайская компания COSCO приобрела 51 % акций порта Пирей, итальянская Ferrovie dello Stato Italiane завершила покупку 100 % акций греческого оператора железных дорог TrainOSE, а совместное предприятие Fraport Greece приступило к управлению 14 государственными аэропортами.
Инвестиции в Греции
  • Рост туризма (по оценкам Всемирного совета по туризму и путешествиям, количество прибытий туристов из-за рубежа выросло с 14,9 млн в 2009 году до 24,8 млн в 2016) обуславливает увеличение внешнего спроса на краткосрочную аренду недвижимости даже несмотря на возросшие налоговые ставки. Это делает жилую недвижимость более привлекательной для инвестиций. Так, например, в октябре 2017 года СМИ опубликовали новость о китайском инвесторе, который в рамках одной сделки приобрел больше 100 апартаментов в районе Экзархия в Афинах.
  • Программа «золотой визы», запущенная в 2013 году, привлекает небольших частных инвесторов на рынок жилой и коммерческой недвижимости. По данным на сентябрь 2017, в рамках программы греческий ВНЖ получили 2 014 основных заявителей.
  • На сегодняшний день ставки доходности к погашению по государственному долгу Греции стабилизировались в районе 2–6 % в зависимости от срока погашения. В июле 2017 года страна в первые за три года сумела разместить 5-летние государственные облигации с приемлемым диапазоном доходности в районе 4,5—5,0 %. Так Греция фактически восстановила доступ к недорогому внешнему финансированию, что положительно отражается на секторах частного и корпоративного кредитования.
Недвижимость в Греции
  • В сфере занятости населения наблюдается формирование положительного тренда на сокращение безрабо
    тицы (с 27,8 % в 2013 до 20,6 % в 2017). Хотя текущую ситуацию на рынке труда Греции сложно назвать позитивной, пик кризиса занятости населения пройден и, начиная с 2013 года, безработица в Греции стабильно сокращается.
  • Еще одним важным фактором восстановления экономики являются программы по работе с необслуживаемыми займами (NPL). Наряду с мерами, принимаемыми Европейским Центральным Банком для улучшения ситуации в Европе в целом, в 2014 году греческое правительство приняло собственные поправки к законодательству в рамках работы с «плохими кредитами», чтобы упростить работу с NPL и обеспечить «безболезненный» вывод плохих активов в специализированные институты. Греция приняла поправки к законодательству, упрощающие процедуру продажи NPL и защищающие заёмщиков от принудительной реализации залогового имущества, и создала специализированные институты для выкупа и управления портфелями «плохих долгов». В перспективе это позволит частным банкам «очистить» балансы, снизит требуемые объёмы резервов и позволит в дальнейшем снизить стоимость финансирования.

Активные меры греческого правительства, пускай принятые под давлением кредиторов из ЕС, помогли избежать дефолта в масштабах страны. И сегодня от решения проблем, связанных с угрозой банкротства и кредиторами, страна движется к поиску источников экономического роста. Таким образом, у Греции есть реальные предпосылки начать быстрое восстановление от длительного кризиса, за которым последует рост цен на рынке недвижимости.

Материал подготовлен для 
Artem Shitkov, Tranio


tranio.ru

You May Also Like..

Пир на Олимпе: инвесторы возвращаются в Грецию

Летом 2017 года международные рейтинговые агентства Standard&Poor’s, Moody’s и Fitch повысили кредитные рейтинги Греции с позитивным прогнозом. Аналитики констатируют: экономика страны восстанавливается после […]

Tranio – информационный партнёр SPEX-2018

16-17 марта в Москве в центре «Согласие HALL» состоится выставка испанской недвижимости SPEX-2018. Участники выставки обсудят, на каком побережье Испании лучше приобрести […]

Состоятельные русские инвесторы в Германии: исследование Tranio (2017)

В 2017 году компания Tranio изучила аудиторию инвесторов из России и других стран бывшего СССР, приобретающих в Германии доходную недвижимость стоимостью от 1 млн евро. Исследование опиралось на результаты […]